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二手房买卖纠纷频发购房者要多留心眼

来源: 2018年12月17日

二手房买卖纠纷频发 购房者要多留“心眼”

近年来,房价居高难下,二手房则因价格相对便宜而颇受购房者青睐。但在二手房的交易过程中,买卖双方由于种种因素而常产生纠纷,法院受理的二手房买卖合同纠纷案件也层出不穷。[置业二手 房签订补充协议要注重四大关键问题]

据东莞市第一人民法院介绍,引发二手房交易纠纷的因素主要有,买卖双方缺乏诚信、房地产中介公司的服务内容不清晰、中介公司操作不规范、中介从业人员的职业道德水平不高等。

二手房交易一般有两种方式,一是买受双方之间直接进行交易;二是买受双方经过房地产中介公司进行交易。以下两则典型案例,希望能够给购房者带来一些提醒。

案例一交易前要查询房屋信息

2007年6月,王某与沈某签订《转让合同书》,约定沈某将其商品房出售给王某,王某在2008年1月1日起承接沈某向银行还贷的义务,此外一次性支付沈某10万元。

签订《转让合同书》后,王某依约向沈某支付了购房款10万元。但是,沈某却并未按照约定向王某交付房屋,因此被王某诉至法院。

王某称,上述房屋此前因沈某的其他债务纠纷已被法院查封,而沈某也不知所踪。

法官提醒:

该情形属于买卖双方直接进行的二手房交易。在此类交易中,常因当事人未能按照合同履行义务而引发纠纷。

在决定签署二手房买卖合同前,要对要购买的二手房有个全面、清楚的了解,这包括二手房的产权情况(是否是夫妻共同财产、是否涉及一房数卖的情形)、有无房产证、有无办理过抵押、抵押期限如何等。

购房者通过房管局可以查询房屋登记查询信息,能够全面了解二手房的各种情况。

此外,若是属于夫妻共同财产,应当由夫妻双方一起签署二手房买卖合同。

案例二一般中介仅提供居间服务

2009年9月,孙某通过中介公司将其商品房出售给杨某,三方签订合同约定转让价为183万元

二手房买卖纠纷频发购房者要多留心眼

,定金5万元,剩余房款由杨某通过商业贷款支付,并通过担保公司担保办理银行快贷(即提前放贷)。签署合同后,杨某支付了定金及中介费。

此后,杨某和孙某到担保公司签署了《二手楼宇按揭贷款担保服务合同》以及银行贷款资料,并约定提前放贷的条件及时间。

但担保公司此后称,银行的贷款条件可能不符合杨某的要求,建议更换担保公司和银行。杨某、孙某于是又到另一家银行签署了贷款资料,但是并未更换担保公司签订担保合同。

贷款并未能办下来,交易无法进行,孙某要求中止合同。杨某认为孙某违约,且已支付数万元中介费用和定金,协商不成,遂诉至法院。

法官提醒:

该案是二手房纠纷的典型案件,即通过中介公司进行二手房交易而产生纠纷。

市民一般认为,通过中介公司进行二手房交易,中介公司会对整个交易流程负责。但在实际操作中,中介公司会促成买卖双方签订买卖合同,并在合同中约定中介公司的义务仅是提供居间服务,合同签订后,中介公司就退出交易流程。而后续的银行按揭手续、房产证手续,中介公司一般会交给按揭公司进行。

买卖双方应当在签订二手房买卖合同及居间合同时,详细了解中介公司的义务。

一是询问中介费用的具体服务内容。中介费用一般不包括协助买卖双方办理房产证、办理银行按揭手续的费用,按揭公司会再向当事人另外收取办理上述手续的费用。

二是与中介公司协商好中介费的金额以及承担问题。根据合同约定,只要中介公司促成买卖双方签订合同也就完成义务,买卖双方就应向中介公司支付中介费。但在实际操作中,由于银行按揭贷款等问题导致交易无法继续时,是否应向中介公司支付中介费就成了问题。

三是对于带租约的二手房买卖合同,买卖双方应在合同中明确约定对于租约如何处理,以及办理房屋交接手续的具体形式、时间,即是否是以买受人直接收取租金的形式视为已经交付房屋,或者需要另行办理房屋交接手续。

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